（2021年7月23日）

尊敬的張勇副主任、憲平副主任、李超副主席，尊敬的昆林書記，各位領導，各位嘉賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！很高興再次參加中國REITs論壇年會，也非常榮幸與中國REITs論壇、蘇州市人民政府、中國建設銀行共同舉辦本屆年會。在此，我謹代表上海證券交易所，對大家的到來表示熱烈的歡迎！

　　開展基礎設施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署，深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制的一項重要舉措。去年4月30日基礎設施領域公募REITs試點通知發布以來，在國家發改委、各地政府的悉心指導和大力支持下，上交所按照中國證監會統一部署，全力以赴抓好試點的落實落地工作。隨著6月21日首批5只產品正式上市，上交所基礎設施公募REITs試點工作實現了“四穩”——平穩上市、平穩交易、平穩運行、平穩預期。試點成效主要體現在三個方面：

　　一是集聚效應初步顯現。首批試點項目共融資170億元，包括五大主流基礎資產類型，分布在三大重點區域，原始權益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業，具有較強的示范性和代表性。

　　二是市場運行平穩有序。首批發行交易情況符合預期，投資者參與積極理性，發行市盈率整體超過15倍，二級市場流動性維持在較為合理的區間，日均換手率在0.8%左右，整體高于境外成熟市場。價格發現功能較為有效，引導資源合理配置的作用正逐步發揮。

　　三是政策環境逐步優化。隨著發展基礎設施REITs寫入“十四五”規劃，社會各界對基礎設施REITs的認識逐漸統一。在中央部委層面，有關部門正積極研究制定稅收、投資者等支持政策；在地方層面，上海、北京等多地政府出臺了專項支持政策。

　　首批項目上市是一個重要的里程碑，也是一個新起點。REITs市場剛剛拉開帷幕，仍需在探索中逐步完善，補齊短板。正如李超副主席所講，我們要“凝聚共識，發揮合力”。希望社會各方繼續多提建設性意見，繼續給予支持和關注，共同呵護好、建設好中國版REITs市場，共同促進行業長期健康發展。借此機會，我想結合試點運行情況，談幾點認識和體會，說的不對的地方，請大家批評指正。

　　第一，我國基礎設施REITs市場具有廣闊的發展前景。REITs起源于房地產領域，因此有觀點認為REITs主要適用于房地產行業。事實上，在成熟市場中，基礎設施REITs已經形成規模化的大類資產，涵蓋了倉儲物流、通信設施、電力配送網絡、高速公路及其他能產生長期穩定現金流的基礎設施資產。在美國，基礎設施REITs市場占比接近40%。相較而言，我國基礎設施體系規模龐大且具備大量優質資產，存量已達130萬億元。其中，適合作為REITs投資標的的資產規模超過30萬億元，尤其在長三角等經濟發達地區，基礎設施資產類別全、規模大、收益好，具備區域一體化的聯動和集聚優勢，有望在全國率先形成REITs產業要素聚集地和發展高地。近期，國家發改委發布的958號文將全國31個省市納入試點范圍，并新增清潔能源類、租賃住房類、旅游類資產等基礎設施，為基礎設施REITs發展注入了新動能。

　　第二，REITs市場建設有利于提升權益融資比重，助力化解地方政府債務。從融資結構看，我國權益類融資占比仍然較低，宏觀杠桿率已達277%，相對倚重債務融資的現狀不利于經濟高質量發展。REITs是企業資產的公開發行上市，屬于權益型金融工具，在制度設計上充分借鑒了股票市場經驗，其基礎資產現金流的產生具備獨立性，不依賴外部增信，不附帶隱性債務。由于REITs需要持續分紅，有觀點認為，發行REITs增加剛性兌付債務，可能導致地方政府隱性債務提升。但事實上，持續分紅派息特征，只是將經營產生的現金流按比例向投資人分配，不引發發行人剛性兌付義務。這不僅不會增加企業和政府債務負擔，還有效拓寬了長期權益型融資渠道，引導政府和企業投融資從傳統的聚焦于負債端管理延伸到資產端管理，為化解地方政府債務開辟了新路徑。

　　第三，基礎設施REITs有利于企業降低融資成本。有觀點認為，REITs發行條件要求4%現金流分派率，高于部分國有企業的債務利息，發行REITs不利于企業降低融資成本。事實上，這樣的比較忽視了REITs對企業資產價值重估、管理效率提高、與企業債務結構改善等多方面的綜合作用。IPO是企業上市，而REITs可以看作資產上市。優質資產的份額化交易有利于提升資產流動性，促進合理定價。同時，企業可以比照股票上市的做法，依托“PE+REITs”機制和擴募收購機制，利用企業專業管理優勢，培育優質資產。后續還可通過持續注入或置換，形成“開發+運營+金融”的全鏈條經營模式，打造企業的“資產上市平臺”，實現資產整合和戰略調整，提升企業投資價值。

　　第四，基礎設施REITs有利于國有資產保值增值。近年來，交通、市政等基礎設施類上市公司市凈率水平偏低，部分基建企業市凈率甚至低于0.3倍。相較于股權融資，REITs基于現金流收益法估值，可提供更加合理的整體估值水平，其定價主要“錨”定于資產價值。以首批試點項目來看，二級市場“市凈率”整體可觀。同時，企業可以通過并表方式繼續保有對國有資產的控制，首批9單試點項目中，3單已明確并表安排。上市后，相關規則明確了權益變動的“爬坡”信息披露機制和要約收購機制，能夠有效防止惡意收購REITs的控制權。通過發行REITs，將基礎設施資產導入資本市場，將會為做優做強國有資產提供一個重要路徑。

　　各位領導、各位嘉賓：

　　隨著我國基礎設施REITs市場邁出“從無到有”的第一步，建設新制度、完善新規則、引導建立市場化約束機制，已成為當務之急。我們要將借鑒國際最佳實踐與立足國情市情有機結合起來，持續優化完善制度，形成可復制可推廣的常態化機制。上交所將在中國證監會指導下，深入總結試點經驗，認真解決存在問題與不足，不斷提升基礎設施REITs服務實體經濟和國家戰略的質效：

　　一是要嚴格把好準入關口，完善審核流程機制。完善審核內容和標準，強化信息披露要求，壓嚴壓實主體責任，切實把好準入質量關，防范業務風險。近期，上交所將制定發布審核流程指引，推進開門辦審核，促進審核運行“陽光化”，主動接受社會各界監督。

　　二是要聚焦國家戰略，推動項目常態化供給。首批試點項目的順利上市，為市場發展積累了實踐經驗和示范效應。要立足當前、著眼長遠，從“十四五”的中長期視角出發，緊緊圍繞國家重大戰略，積極支持創新驅動、綠色發展、民生保障等重要領域，協助解決重點難點問題，盡快落地成熟項目。在此基礎上，推動項目資源持續供給，穩中求進，形成市場的規模效應和集聚效應。

　　三是要探索完善治理機制，提升運營效率。剛才李超副主席提到，REITs試點帶給我們全新的治理模式與理念，是基于傳統上市公司治理模式之外的有益探索，我非常認同。決定REITs可持續發展的關鍵因素，在于項目的高效和專業化運營。因此，我們需要在總結試點經驗的基礎上，結合境外市場實踐和我國國情，加快探索有效激勵和相互制衡的內部治理機制，進一步激發優質資產持有人參與試點的主動性和積極性，提升REITs運營效率，為投資者帶來穩定的回報。

　　四是要優化投資者結構，促進市場合理定價。借鑒境外成熟市場投資者結構特征，推動擴大公募REITs投資群體，引入REITs投資專項基金、全國社保基金、養老金、企業年金等多元長期投資者，強化REITs市場的配置屬性和理財屬性，不斷優化結構、豐富類型。同時，研究推進將REITs產品納入融資融券標的，完善做市商制度，提升產品流動性。伴隨著試點深入，適時研究推動公募REITs指數制定以及其指數ETF產品開發。

　　五是要完善擴募機制，助力可持續發展。擴募機制是REITs生命力的重要源泉，支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強，健全正向激勵機制，是形成市場化優勝劣汰，提升REITs整體市場表現的重要途徑。要抓緊完善擴募機制，盡快制定配套規則，明確實施流程及信息披露安排，挖掘可擴募資產，盡早實現REITs全鏈條管理，進一步推進我國REITs常態化發展。

　　六是要持續強化日常監管，督促規范運營。要比照上市公司監管，持續完善REITs日常監管體系建設，重點做好信息披露、關聯交易、規范運行等事項監管，規范定期和臨時報告披露，加強信息披露監管。同時，建立與證監會派出機構的信息共享和監管聯動機制，形成監管合力。

　　七是要適時研究推動專項立法，加強法治保障。依托《證券法》推動專門立法，系統構建符合REITs特點的制度安排。建議通過制定不動產資產支持證券管理條例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規則體系，夯實REITs市場高質量發展法律基礎。

　　各位領導、各位嘉賓：

　　“十四五”時期，我國將進入“兩個一百年”奮斗目標歷史交匯期，上交所將深入學習領會習近平總書記“七一”重要講話精神，在中國證監會的領導下，勇于擔當，優化服務，把REITs市場建設工作更好融入資本市場改革發展的全局當中，推動資本市場高質量發展。同時，上交所將堅決立足市場組織者、服務者、監管者的角色，堅持“四個敬畏，一個合力”的理念，與各方一道，共同譜寫資本市場服務實體經濟的新篇章。

　　最后，預祝本次中國REITs論壇年會取得圓滿成功！謝謝大家！